Vì sao người ta vẫn mua nhà ở Seoul dù giá cao?

Vì sao vẫn mua khi giá nhà quá cao?

Nhà ở Seoul có thể đắt đến mức tách xa thu nhập thông thường, nhưng người mua không chỉ đặt cược vào tăng giá. Họ còn mua quyền kiểm soát nơi ở lâu dài, khả năng tiếp cận một vị trí khan hiếm, một tài sản có thể dùng khi nghỉ hưu và phần nào phòng ngừa nguy cơ thuê hoặc mua sau này khó hơn. Đổi lại là nợ, mất tính linh hoạt, thuế phí, bảo trì và việc dồn phần lớn tài sản vào một căn nhà.

Đây không phải lời khuyên nên mua hay thuê, mà là khung để hiểu vì sao những hộ gia đình thận trọng vẫn có thể chọn khác nhau.

Hai con số tưởng mâu thuẫn

Khảo sát Nhà ở Hàn Quốc năm 2024 của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông cho thấy 86,8% hộ gia đình tin rằng nên sở hữu nhà. Tỷ lệ tại vùng thủ đô là 86,9%, còn nhóm chủ hộ dưới 40 tuổi là 79,3%. Tuy vậy, hệ số giá nhà trên thu nhập trung vị của hộ sở hữu nhà tại vùng thủ đô là 8,7, cho thấy gánh nặng giá vượt xa thu nhập một năm. Con số này không có nghĩa mọi người mua đều cần đúng 8,7 năm thu nhập.

Một căn nhà ở Seoul gộp hai thứ không thể tách rời: không gian riêng và vị trí trong thành phố, với việc làm, giao thông, trường học, bệnh viện, cửa hàng và mạng lưới xã hội.

1. Sở hữu mua sự ổn định, không chỉ mét vuông

Người thuê vẫn có thể sống ổn định và thoải mái, nhưng chủ nhà kiểm soát tốt hơn việc gia hạn, sửa đổi căn nhà, nuôi thú cưng và thời điểm chuyển đi. Điều này đáng giá khi con đã ổn định trường học, tuyến đi làm phù hợp hoặc người thân lớn tuổi sống gần đó.

Khảo sát 2024 cho biết hộ sở hữu đã ở căn nhà hiện tại trung bình 11,5 năm, so với 3,6 năm ở hộ thuê. Số liệu không chứng minh mua nhà tạo ra cuộc sống tốt hơn, và một số chủ nhà vẫn muốn chuyển đi; nó chỉ cho thấy sở hữu thường đi cùng thời gian cư trú dài hơn.

Với hộ dự kiến ở mười năm, tránh phải liên tục tìm nhà, đặt cọc, thương lượng và chuyển chỗ có giá trị đáng kể. Với người có công việc, thị thực, quan hệ gia đình hoặc khu vực muốn sống còn có thể đổi, sự cố định ấy lại thành gánh nặng.

2. Vị trí là một phần của sản phẩm

Người mua không mua “căn nhà Seoul trung bình”. Họ mua một tuyến đi làm, đường đến trường, kết nối tàu điện, mạng lưới chăm sóc và dịch vụ hằng ngày cụ thể. Gia đình có thể coi trọng việc con không đổi trường, dịch vụ sau giờ học hoặc ông bà ở gần; người độc thân có thể ưu tiên quãng đi làm ngắn và không cần ô tô; người nghỉ hưu có thể ưu tiên bệnh viện, chợ và hàng xóm quen.

Căn nhà rẻ hơn nhưng làm tăng hai giờ di chuyển mỗi ngày chưa chắc rẻ hơn trong đời sống thực. Ngược lại, trả thêm nhiều cho một địa chỉ chỉ hợp lý khi hộ gia đình thực sự dùng lợi thế tiếp cận ấy.

3. Nhà ở cũng nằm trong bảng cân đối tài sản

Khảo sát Tài chính và Điều kiện sống Hộ gia đình năm 2025 của Cơ quan Thống kê Hàn Quốc cho biết tài sản thực chiếm 75,8% tài sản bình quân hộ gia đình vào cuối tháng 3/2025. Đây không phải tỷ lệ của từng hộ và cũng không khẳng định bất động sản luôn là khoản đầu tư tốt nhất; nó cho thấy nhiều gia đình xem nhà ở là nơi lưu giữ phần lớn tài sản.

Nhà có thể vừa cung cấp chỗ ở hiện tại, giảm khoản chi sau khi trả hết nợ, vừa là tài sản cho tuổi hưu hoặc để lại cho con. Một chuyên đề của Ngân hàng Hàn Quốc mô tả đúng tính chất kép này: nhà ở vừa là dịch vụ bền lâu vừa là tài sản. Không phần lợi nhuận nào được bảo đảm.

Mặt trái là rủi ro tập trung. Nếu phần lớn tài sản ròng nằm trong một căn hộ, tài chính của hộ phụ thuộc mạnh vào một khu phố, một tòa nhà, lãi suất và chính sách Hàn Quốc. Nhà ở vẫn là tài sản dùng đòn bẩy và khó chuyển nhanh thành tiền mặt.

Biểu đồ do Yonhap công bố từ dữ liệu KB Real Estate chỉ đến năm 2022. Nó hữu ích vì có cả năm tăng lẫn giảm, không phải vì dự đoán giá bán tương lai của một căn cụ thể.

4. Chờ đợi cũng có rủi ro

Người thuê có thể gặp giá thuê tăng, khoản đặt cọc jeonse khóa một lượng vốn lớn, chủ nhà không gia hạn, hoặc giá nhà, lãi suất và quy định vay trở nên bất lợi khi họ sẵn sàng mua. Đánh giá chính sách tiền tệ tháng 3/2026 của Ngân hàng Hàn Quốc lưu ý giá jeonse tăng có thể chuyển thành nhu cầu mua thực khi kỳ vọng giá nhà cũng tăng; đồng thời, lãi suất cho vay hộ gia đình cao hơn lại hạn chế nhu cầu. Hai lực này kéo theo hai hướng ngược nhau.

Các thảo luận về lý do mua nhà ở Hàn Quốc và điều người mua ở Seoul ước mình biết trước nhắc đến khoảng cách tới chỗ làm, sợ bỏ lỡ mức tăng, áp lực nợ và tiếc vì vốn bị khóa. Đây là giai thoại cá nhân, không phải bằng chứng thị trường.

5. Chi phí thực lớn hơn khoản trả ngân hàng

Phía mua phải tính tiền trả trước và lợi nhuận mà vốn đó có thể kiếm ở nơi khác; lãi vay ở mức hiện tại và kịch bản lãi cao; thuế mua, pháp lý, đăng ký, môi giới, chuyển nhà; thuế tài sản, phí quản lý, bảo hiểm, sửa chữa, cải tạo; chi phí bán sau này và nguy cơ căn cụ thể khó bán hơn mức trung bình khu vực.

Phía thuê phải tính đặt cọc jeonse hoặc thuê tháng, tiền thuê, chi phí tài trợ đặt cọc, chuyển nhà, môi giới, khả năng tăng giá thuê và phải chuyển lần nữa. Hướng dẫn vì sao thuê tháng ở Hàn Quốc cần khoản đặt cọc lớn giải thích vì sao người thuê vẫn cần vốn ban đầu.

Không tính toàn bộ khoản trả thế chấp là chi phí: trả gốc tạo vốn chủ sở hữu, còn lãi mới là chi phí tài chính. Nhưng cũng không coi mức tăng giá dự kiến là thu nhập chắc chắn. Hãy chạy ít nhất kịch bản giá đi ngang và giảm trước khi xét kịch bản lạc quan.

Cần kiểm tra đúng căn và tòa nhà. Nhận diện thương hiệu có thể ảnh hưởng tính thanh khoản, nhưng không thay thế việc kiểm tra căn hộ, quyền sử dụng đất, lịch sử bảo trì, giả định tái phát triển và tài chính tòa nhà. Xem thêm thương hiệu chung cư Hàn Quốc có thể và không thể nói lên điều gì và hướng dẫn phí quản lý chung cư Hàn Quốc.

Khi mua có thể hợp lý

• Bạn dự kiến ở cùng khu vực nhiều năm.
• Thu nhập vẫn trả được khoản vay sau một đợt tăng lãi đáng kể.
• Sau tiền trả trước và chi phí giao dịch vẫn còn quỹ khẩn cấp.
• Căn nhà phục vụ đời sống thật, không chỉ câu chuyện bán lại.
• Bạn hiểu tình trạng pháp lý, vật lý và tài chính của đúng căn đó.
• Giá đi ngang hoặc giảm gây thất vọng nhưng không buộc bạn bán.
• Bạn chấp nhận tài sản tập trung nhiều vào bất động sản Hàn Quốc.

Nắm giữ lâu không biến một giao dịch tệ thành tốt, nhưng phân bổ chi phí một lần qua nhiều năm và cho lợi ích ổn định thời gian phát huy.

Khi thuê có thể vững hơn

• Công việc, thị thực, quy mô hộ hoặc thành phố muốn ở có thể sớm thay đổi.
• Mua nhà sẽ dùng gần hết tiền mặt.
• Khoản vay chỉ đứng vững nếu lãi giảm hoặc giá tăng.
• Giá thuê căn tương đương thấp so với giá mua.
• Bạn coi trọng khả năng di chuyển và đa dạng hóa hơn quyền kiểm soát một địa chỉ.
• Bạn chưa thẩm định pháp lý và hiện trạng căn nhà.

Thuê không nhất thiết là lãng phí tiền hay trì hoãn trưởng thành. Mua cũng không tự động tạo ra của cải.

Để kế hoạch vẫn chạy khi dự báo sai

So sánh theo thời gian bạn thật sự định ở, thường là 5 và 10 năm, thay vì chỉ một tháng. Dùng ba đường giá nhà: thấp hơn, đi ngang và cao hơn; cùng ít nhất hai đường lãi vay. Gộp mọi dòng tiền lớn và chi phí cơ hội của đặt cọc hoặc tiền trả trước, rồi hỏi:

1. Chuyển đi bất ngờ sẽ tốn kém đến đâu?
2. Bạn coi trọng quyền kiểm soát địa chỉ này thế nào?
3. Giá giảm sẽ phá kế hoạch hay chỉ ảnh hưởng cảm xúc?
4. Bạn chọn căn này vì hợp cuộc sống hay vì sợ thị trường?

Người mua nước ngoài cần thêm một lớp kiểm tra. Khả năng vay, nghĩa vụ báo cáo, quy định mua, thuế, tình trạng cư trú và hồ sơ có thể khác công dân Hàn Quốc và có thể thay đổi. Trước khi cam kết, hãy xác minh với ngân hàng liên quan, chính quyền địa phương và chuyên gia bất động sản hoặc thuế Hàn Quốc đủ năng lực. Đừng giả định ví dụ vay của một hộ Hàn Quốc áp dụng cho mình.

Câu trả lời tốt không phải dự báo táo bạo nhất, mà là phương án vẫn đứng vững khi dự báo sai.