韓國租屋看房前要付訂金？先看這些詐騙警訊

先核實，再談轉帳

在韓國，看房前要求付款不自動等於詐騙，卻是嚴重風險訊號。不要因為對方說房源即將被搶走就轉帳；先核實確切房號、有權出租的人、有執照的仲介、最新房產文件、收款帳戶、交易核心條款和書面退款條件。

韓國仲介或房東有時把早期款項稱為가계약금（gagyeyakgeum），可譯作暫定金、預約金或保留金。名稱不代表它天然無害；小額轉帳也可能引發租約是否成立、款項是否應退的爭議。本文只提供風險篩查，不是個案法律意見。

金額小，不代表承諾小

真實熱門房源也可能有時間壓力，但未核實的轉帳仍不安全。仲介應能確認房源與當事人、展示確切房屋、解釋款項效果並把條件寫清楚。風險既存在於大額全租（jeonse）保證金，也包括月租（wolse）的小額保留金；不了解保證金加月租，可先看韓國月租保證金說明。

「只是預約」「才100,000韓元」「大家都這樣」都不是答案。必須問清楚這筆款項在法律和實際操作上承諾了什麼。

2022年最高法院案例的提醒

韓國最高法院曾審理一宗公寓租賃磋商案：準租客支付300萬韓元後，在正式簽約前終止。法院指出，把暫定金直接當作可放棄的解約金，需要明確約定；判斷要結合文字、當時情況、目的和雙方真實意思。官方案例摘要同時說明，付款並非自動毫無法律意義，收款方也不能僅憑「暫定金」標籤自動留下款項。

轉帳前，把以下八項寫進一份有日期的紀錄：

• 完整地址、樓名、樓層和確切房號
• 全租或月租，以及總保證金和每月租金
• 租期和入住日
• 目前付款金額與收款人
• 屬於保證金一部分、另行費用還是其他性質
• 正式簽約期限
• 全退、部分退款或不退款的全部觸發條件
• 房東、登記簿、建築物台帳、抵押等權利、保證資格或實際房屋不符時的處理

只寫「已收預約金」的聊天收據不夠。對方不願寫明，就不要靠付款試探條款。

十個應當離開的警訊

• 拒絕現場看房，也不提供確切房屋的即時影像導覽
• 只用聊天，迴避語音或影像通話，辦公室身分無法核實
• 聲稱另一名租客在等，只給幾分鐘付款
• 拒絕最新認證登記簿或建築物台帳，聲稱付款後再查
• 房東姓名與登記簿不符
• 要求轉給無法解釋核實的無關人士、海外帳戶、現金管道或加密貨幣錢包
• 自稱代理卻拿不出有效授權書和房東身分證明
• 保證金或租金遠低於同類房源且無可信理由
• 淡化抵押、信託登記、違建、欠稅或保證資格問題
• 不肯寫退款條件

精緻的房源頁面、名片、辦公室照片或韓國銀行帳戶不能取代核實；截圖和文件可能被竄改，重要紀錄要從官方管道獨立取得。

必須遠端預訂時

較低風險的辦法是先訂短期住宿，到韓國後現場找房。若仍要遠端保留，使用已登記的房地產辦公室，獨立確認經辦人的關係；要求從街外、入口、房號到確切室內的不間斷即時看房，預錄影片不能證明目前控制權。

自行取得最新認證房產登記簿和建築物台帳，比對地址、房號、所有人、用途和違規標記。用獨立管道驗證房東；有代理人時請合資格人士核對授權書和身分證明。確認收款帳戶持有人，匯款備註寫具體。保存有日期的全部條款、退款觸發條件、房源、訊息、影像通話、文件、帳戶資料和收據。核實只能降低風險，不能保證遠端交易。

官方簽約前清單仍要先做

首爾市全租詐騙預防清單要求核對市價與全租比率、登記簿優先權利、建築物台帳、房東身分、有執照的仲介、合約文字和特別條款，並匯入房東本人名下帳戶。

第一張要求尾款前重新取得登記簿，與簽約日紀錄比較；第二張顯示由仲介協調、確認轉帳後立即交換鑰匙和占有。核實要在關鍵節點重複，不是保存一次截圖就結束。

全租還要比較可靠市價、檢查先位債權與信託所有權、法律允許取得的房東稅務資料及保證資格。首爾外國人居民中心英文清單整理了這些步驟；任何單一文件或保險都不能讓危險交易變安全。

HUG官方預防中心指南彙整警示案例、簽約注意、保證資訊和找房清單。它只是起點，目前規則和具體房屋資格仍要向HUG或合資格顧問確認。

找一個獨立的人協助核對

符合單人家庭現居者或擬遷入者資格時，首爾市2026年安心全租／月租簽約支援在全部25個區提供免費協助。有執照的專業人員可提供合約諮詢、找房協助和陪同看房；提前安排時可能有晚間或星期六服務。須重查所在區聯絡方式、資格和時段。

即使不符合，也可找獨立有執照的仲介、住房顧問或懂韓語的顧問。索款方不能成為你唯一的翻譯、核實者和法律解釋來源。

已轉帳時，不要再補第二筆

不要為「解鎖退款」「補稅」或「修文件」再付款。保存原房源、完整聊天、電子郵件、通話紀錄、照片、文件、銀行資料、轉帳憑證和付款前確切措辭；書面要求退款並給出期限，但不要威脅或虛構主張。

獨立查房屋、房東、仲介登記和收款帳戶。身分或房屋疑似偽造、有人冒充房東或仲介，或明顯欺騙收款時致電112。退款性質的合約爭議需要合資格韓國律師或官方法律援助機構按完整對話提供個案意見。

正式簽約後，應及時完成適用的租賃申報、確定日期、遷入登記和保證步驟，並在尾款前再查登記簿。最重要的原則仍是：絕不用金錢取代看房、身分核實、文件核實或書面協議。