韓國全租到期押金未還，下一步怎麼做？

全租（jeonse，전세）合約到期，不代表押金會自動回到帳戶。房東說「等下一位租客入住再還」，反映的是資金周轉問題，不能成為先搬走的理由。第一步是證明租約已有效終止，保住與占有、登記相關的法律地位，並把每次返還要求留下書面紀錄。

依韓國現行《住宅租賃保護法》，押金返還前，租賃關係通常視為繼續存在。韓國政府的英文Easy Law指南為外國居民整理了主要路徑：保存證據、維持對抗力與優先受償權、必須搬家時先完成租賃權登記命令，再考慮支付命令、訴訟、保證索賠或強制執行。若房屋已有優先抵押、稅款、其他租客債權或拍賣價不足，任何程序都不保證全額收回。

本文依截至2026年8月12日的官方資料，屬一般法律資訊，不是個案法律意見。通知歷程、產權、信託登記、稅款、保證條款、居留身分與實際地址登記都可能改變結果。

先證明租約何時、如何終止

把原合約、續租或延期文件、確定日期紀錄、遷入申報或外國人居住地變更紀錄、最新房產登記簿及所有終止訊息，整理成一份有日期的檔案。

固定期限屆滿與默示續租後解約的規則不同。現行法的默示續租解約規定允許租客隨時發出解約通知，但要在房東收到通知滿3個月後才生效。太晚發出的不續租通知或雙方同意延期，也會改變實際終止日。請記錄合約起訖日、通知日期與送達方式、押金金額和承諾還款日。

書面催款應列明房屋、合約、未還餘額及合理期限。保存短訊／簡訊、電郵、通話筆記和銀行紀錄。韓國內容證明郵件可證明已正式催告，但不會令債權自動排在抵押、稅款或其他租客之前。

房東若提出分期、改還款日或等新租客入住後付款，應把所有條件寫清。不要隨意簽署「已全部結清」、放棄剩餘款項或暗中更改租約終止日的文字。只收到部分押金時，清楚記錄尚欠金額。

保住優先地位前，不要交還房屋

一般住宅租賃的對抗力與交付房屋、完成相應地址登記相關，合約取得確定日期則支援優先受償。Easy Law說明，外國人的外國人登記及居住地變更申報，在這一用途上可取得與韓國遷入申報相同的法律效果；適用國內居所申報的海外韓裔人士則要核對自己的登記路徑。

最危險的次序是：還沒收到押金、也未取得替代保護，就先交鑰匙、搬走並變更受保護地址。首爾外國居民中心英文指南同樣提醒，押金未返還時不要先搬家。

這不代表必須永遠住在屋內，關鍵是次序。保留占有證據，不要草率簽交屋或全額結清文件，變更登記地址前先取得個案法律意見。房東返還押金與租客返還房屋通常屬相互連動的義務；租金、水電、損壞或恢復原狀爭議也會影響最終餘額。

必須搬家時，要等登記簿真正完成記載

租約依法結束後，押金全部或部分仍未返還，租客可向房屋所在地管轄法院申請租賃權登記命令（임차권등기명령）。依命令完成登記後，即使之後失去占有或地址登記條件，先前取得的對抗力和優先受償權仍可維持。

關鍵詞是完成。提交申請、取得案號或收到法院決定，不一定表示租賃權登記已進入房產登記簿。除非已審閱文件的律師給出不同意見，應在交屋或更改地址前確認實際登記。只返還部分押金時，也可對未還餘額使用此程序。

通常需準備合約、租約終止證明、房產登記簿、占有與地址登記證明、確定日期紀錄和欠款證明。法院與房屋情況不同，文件也可能改變，應使用管轄法院的最新清單。

支付命令、判決與拍賣處理不同環節

催告只是要求付款。法院支付命令在合法送達且房東沒有異議時，可形成執行依據；房東提出異議後，爭議通常轉入一般民事程序。若終止、產權、扣款、送達或責任本身有爭議，押金返還訴訟才是完整路徑。

取得執行依據也不會自動收到現金。它可支援對財產強制執行，包括拍賣房屋。拍賣款按法定順位分配；占有與登記日期、確定日期、租賃權登記、優先抵押與查封、部分稅款、其他租客和成交價都會改變回收額。小額押金優先權也只在合約適用地區與時期的法定範圍內生效。

所以，「可以拍賣」不等於「能收回100%」。盡早取得最新登記簿，確認所有權與信託狀態、優先擔保，並保存拍賣或查封通知。預計成交款可能不足以支付優先債權加自己的押金時，應儘快由專業人士審閱。

返還保證有自己的時鐘

全租押金返還保證是向證書上的保證機構另行索賠，不會自動取代租客權利保護。HUG英文說明將產品描述為：租約結束後房東未返還押金時，支付承保損失。

HUG的現行條款與索賠說明把「租約結束後1個月仍未返還」列為一類保證事故，並要求事故後1個月內書面通知、事故日起2個月內提出履約索賠，同時為這條路徑規定租賃權登記步驟。證書、承保金額、終止證明、除外責任與保證機構可能不同；HF與SGI流程不能直接套用HUG規則。

一旦預計無法按期返還，就聯絡保證機構並索取書面最新清單。不要因口頭一句「保證會處理」，就先搬家、取消受保護地址或更改合約終止日。可繼續閱讀全租押金返還保證的限制。

在優先順位惡化前升級處理

看到拍賣或查封通知、產權轉移、信託登記、大額優先抵押、欠稅警告、多名租客同時追款、疑似偽造文件、房東失聯，或被要求簽虛假結清書時，應儘快停止只靠口頭協商。保存帶日期的合約與登記簿副本。

大韓法律救助公團官網確認，全國法律資訊與諮詢電話為132。首爾市2026年3月更新的住房支援通知列出的全租／月租綜合支援中心電話是02-2133-1200～1208。首爾外國居民中心的多語諮詢電話仍為02-2229-4900。若懷疑詐騙或拍賣期限已開始，應明確要求律師或官方全租詐騙支援渠道，不要只依賴地產經紀和網路留言。

六步安全次序

1. 確認有效終止日，建立帶日期的證據檔案。
2. 書面催還；記錄部分還款和延期提議，不放棄餘額。
3. 收到押金或租賃權登記實際完成前，維持占有與受保護地址。
4. 儘早通知證書上的保證機構，嚴格遵守索賠期限。
5. 檢查登記簿，在拍賣、異議或優先權期限屆滿前取得法律協助。
6. 協商失敗時使用支付命令或訴訟，同時明白執行與實際收款是下一階段。

代價最大的錯誤往往是憑沒有寫下來的承諾先搬走。先保住法律地位，再用證據協商時間。