ชอนเซหรือวอลเซถูกกว่า? วิธีคำนวณจุดคุ้มทุน

ชอนเซ (jeonse) หรือ วอลเซ (wolse) ไม่มีแบบใดถูกกว่าเสมอ เอาค่าเช่าที่ประหยัดต่อปีหารด้วยเงินมัดจำชอนเซที่เพิ่ม เพื่อหาอัตราคุ้มทุน แล้วเทียบกับต้นทุนจริงของเงินก้อนนั้น

คู่มือที่อยู่อาศัยกรุงโซล อธิบายชอนเซเป็นมัดจำคืนได้ก้อนใหญ่ โดยปกติไม่มีค่าเช่ารายเดือน; วอลเซใช้มัดจำน้อยกว่าและจ่ายรายเดือน ดู ทำไมมัดจำชอนเซสูงมาก การคำนวณนี้เทียบต้นทุน ไม่รับรองความปลอดภัยของมัดจำ

สูตรเดียว

• ชอนเซ: มัดจำ 300 ล้านวอน ค่าเช่า 0
• วอลเซ: มัดจำ 50 ล้าน + เดือนละ 1 ล้าน
• มัดจำเพิ่ม: 250 ล้าน
• ค่าเช่าที่ไม่ต้องจ่ายต่อปี: 12 ล้าน
• คุ้มทุน: 12 ÷ 250 = 4.8% ต่อปี

ต้นทุนถัวเฉลี่ยของ 250 ล้านต่ำกว่า 4.8% ชอนเซนำก่อนค่าธรรมเนียม/ความเสี่ยง; สูงกว่าวอลเซนำ

เงินกู้ใช้ดอกเบี้ยจริงและค่าต่อเนื่อง เงินตัวเองใช้ผลตอบแทนหลังภาษีที่เสียไปจริง หากกู้ 150 ล้านที่ 4.5% และเงินสด 100 ล้านหาได้ 3% หลังภาษี ต้นทุนปีคือ 6.75+3=9.75 ล้าน หรือ 3.9%

ค่าเฉลี่ยเขตในอดีตใช้ดูความผิดปกติ แต่ไม่สะท้อนชั้น อายุ สภาพ หนี้จดทะเบียน หรือเจ้าของห้องจริง ใช้เงื่อนไขที่เซ็นได้จริง

เพิ่มต้นทุนที่หัวข้อไม่บอก

ตามเดือนที่คาดว่าจะอยู่ ให้รวมต้นทุนเงิน ค่าเช่า นายหน้า/ตั้งสินเชื่อ เบี้ยประกันคืนมัดจำถ้าเข้าเกณฑ์ ค่าออกก่อน/สัญญาซ้อน/นายหน้ารอบสองที่เป็นไปได้ และเฉพาะส่วนต่างค่าส่วนกลาง คู่มือค่านายหน้าโซล อธิบายว่ามูลค่าธุรกรรมชอนเซกับเช่ารายเดือนคำนวณต่างกัน ให้ยืนยันเพดานปัจจุบัน VAT และค่าที่ตกลง

เฉลี่ยค่าใช้ครั้งเดียวตามเดือนที่อยู่ ระยะสั้นอาจคืนทุนค่าเริ่มต้นไม่ได้ สัญญาสองปีทำให้เช่า/ดอกเบี้ยสำคัญกว่า ลองกรณีต่ำ-ฐาน-สูง ถ้าเปลี่ยนเล็กน้อยแล้วผลกลับกัน สภาพคล่องและการคุ้มครองคืนมัดจำสำคัญกว่าตัวเลขประหยัดเปราะบาง

ไม่ใช่เพดานแปลงตามกฎหมาย

มาตรา 7-2 กฎหมายคุ้มครองการเช่าที่อยู่อาศัย จำกัดค่าเช่าเมื่อแปลงมัดจำที่เข้าเงื่อนไขเป็นรายเดือน มาตรา 9 กฤษฎีกา ใช้ค่าต่ำกว่าระหว่าง 10% กับดอกเบี้ยพื้นฐาน Bank of Korea + 2 จุด

Bank of Korea ขึ้นดอกเบี้ยพื้นฐานเป็น 2.75% วันที่ 16 กรกฎาคม 2026 ตัวหลังจึงเป็น 4.75% ณ 12 สิงหาคม 2026 เช็กใหม่วันเซ็น เพดานกฎหมายจำกัดการแปลง ส่วนอัตราคุ้มทุนวัดต้นทุนเงินของคุณ เป็นคนละคำถาม

นี่คือภาพประวัติศาสตร์ปี 2022 อัตราแปลงกับสัดส่วนราคาขายเป็นคนละตัวชี้วัด และแทนการตรวจบ้านปัจจุบันไม่ได้

ผ่านด่านความปลอดภัยก่อน

ก่อนโอนเงินก้อน ตรวจสิทธิจดทะเบียน ตัวเจ้าของ หนี้ลำดับก่อน ราคาขาย ภาษี/ยึด คุณสมบัติประกัน การคุ้มครองย้ายเข้า/จดทะเบียน และแผนคืน ดู คำอธิบายความเสี่ยงชอนเซ หากไม่ผ่าน ให้ตัดทิ้งแม้ตารางถูกกว่า สิทธิภาษี/ช่วยเหลือใส่เมื่อยืนยันถิ่นพำนัก รายได้ ครัวเรือน ทรัพย์ และเอกสารของตน สัญญาใหญ่หรือไม่คุ้นให้ผู้เชี่ยวชาญเกาหลีตรวจ

สูตรสุดท้าย: ค่าเช่าที่ประหยัดต่อปี ÷ มัดจำชอนเซเพิ่ม = อัตราคุ้มทุน เทียบต้นทุนถัวเฉลี่ยของเงินจริง เพิ่มค่าใช้จ่ายตามระยะอยู่ และปฏิเสธความเสี่ยงมัดจำที่ตรวจไม่ได้