韓国で内見前に仮契約金？ 詐欺の危険信号と確認事項

「すぐ埋まる」という言葉だけで送金しない

韓国で内見前に送金を求められても、自動的に詐欺の証明になるわけではありません。ただし重大な危険信号です。安全側の答えは明確です。「すぐ別の人に決まる」と言われただけで送金しないでください。 正確な部屋、貸す権限のある人、登録済み仲介業者、最新の不動産書類、振込先口座、取引の主要条件、書面の返金条件を先に確認します。

韓国では初期送金を仮契約金（가계약금、カゲヤックム）と呼ぶことがあります。仮押さえ金、予約金、ホールディングデポジットなどと訳されますが、この呼び名が常に無害な法的カテゴリーを作るわけではありません。少額でも、賃貸借の合意が成立したか、返金すべきかを争う現実の紛争になり得ます。本稿は危険を見分ける一般情報で、個別の法律相談ではありません。

金額より、検証できたかが境目です

競争の激しい地域の実在物件なら、時間の圧力はあり得ます。それでも未確認の送金は安全になりません。仲介業者は物件と当事者を特定し、部屋を見せ、支払いの意味を説明し、条件を文書化できるはずです。「まず払って、詳細はあとで決める」だけなら止まりましょう。

大きなチョンセ（전세）の保証金だけの問題ではなく、小さなウォルセ（월세）の仮押さえ金にも同じ危険があります。詐欺なら少額送金の繰り返しで利益を得られ、実際の家主でも「返金不可の合意が済んだ」と主張する場合があります。保証金と月額家賃を組み合わせる仕組みが不慣れなら、物件比較の前に韓国のウォルセで高額保証金が必要な理由を確認してください。

「単なる予約」「10万ウォンだけ」「みんなやっている」という言葉に頼らず、そのお金が法的・実務的にどの約束を作るのか尋ねます。

仮契約金にも法的な結果があり得ます

韓国大法院が扱った事件では、入居希望者がマンション賃貸借の交渉中に300万ウォンを払い、正式契約の署名前に交渉を止めました。大法院は、仮契約金を単純に放棄できる解約金と扱うには明確な合意が必要で、文言、状況、目的、当事者の真意から判断すると説明しています。2022年の大法院公式判例要約は両方の早計を戒めます。支払いが自動的に無意味になるわけでも、受取人が「仮契約金」という名目だけで自動的に保持できるわけでもありません。

送金前に次の8項目を1つの書面へまとめます。

• 住所、建物名、階、正確な部屋番号
• チョンセかウォルセか、保証金総額と月額家賃
• 賃貸期間と入居予定日
• 今払う金額と受取人
• 保証金の一部、別料金、その他のどれか
• 正式契約の署名期限
• 全額返金、一部返金、没収となるすべての条件
• 所有者、登記、建築物台帳、担保権などの権利、保証加入可否、実際の部屋が説明と違う場合の対応

「予約金受領」だけのチャット領収書では不十分です。相手が条件を明確に書かないなら、送金して意味を確かめようとしてはいけません。

会話を終える10の危険信号

警告が1つだけなら無害な説明もあり得ますが、複数重なれば取引から離れてください。仲介業者、所有者、広告主が次のように対応する場合は中止します。

• 対面の内見を拒み、正確な部屋のライブ映像案内も提供しない
• チャットだけを使い、音声・映像通話を避け、確認できる事務所情報を出さない
• 別の入居希望者が待っていると言い、数分以内の送金を迫る
• 最新の認証済み登記事項証明書や建築物台帳を拒み、支払い後でよいと言う
• 家主名が登記と一致しない
• 無関係な人物、海外口座、現金経路、暗号資産ウォレット、名義人を説明・確認できない口座へ払わせる
• 所有者の代理を名乗りながら、有効な委任状と所有者の本人確認資料を示せない
• 信頼できる理由なしに、周辺より保証金や家賃が極端に安い
• 担保権、信託登記、違法建築物の記載、税滞納、保証加入可否を「重要でない書類」と片づける
• 返金条件を書面にしない

整ったアプリ掲載、名刺、事務所写真、韓国の銀行口座も確認の代わりにはなりません。画面や書類は改変できるため、重要資料は公的ルートから直接取得するか、独立して確かめてください。

海外からどうしても予約するなら

入国前で到着が近く、仮住まいが高い場合もあります。それでも低リスクなのは短期滞在先を予約し、入国後に物件を見る方法です。遠隔予約が必要だと判断した場合は、支払前に不明点を減らします。

登録された不動産事務所を使い、担当者が実際に所属しているか確認します。ライブ映像は建物の外から始め、入口、部屋番号、正確な室内へ編集なしで続けてもらいます。間取りや不具合を広告と比べ、録画済み動画だけで現在の管理権限があると判断しないでください。

最新の認証済み不動産登記と建築物台帳を独立して入手します。住所、部屋、所有者、建物用途、違反記載を照合してください。広告主から渡された連絡先だけを使わず、別経路で所有者を確認します。代理人がいるなら有資格者に委任状と本人確認資料の確認を依頼してください。振込前に口座名義人を確かめ、振込メモには取引を具体的に記します。

最後に、主要条件と返金条件を日付入りの文書にします。掲載情報、メッセージ、ビデオ通話情報、書類、口座情報、領収書を保存してください。確認でリスクは下がっても、遠隔取引が保証されるわけではありません。

公的な契約前確認が先です

ソウル市の現行チョンセ詐欺予防チェックリストは、相場とチョンセ比率、登記上の先順位権利、建築物台帳、家主本人、登録仲介業者、契約文言、特約を確認するよう案内します。支払い先も家主名義の口座としています。仮押さえ金を払った後へ回す作業ではありません。

1枚目は残金支払い直前に登記を再取得し、契約日の記録と比較する案内です。2枚目は仲介業者の調整で入金を確認し、すぐ鍵と占有を引き渡す完了順序を示します。確認は1回のスクリーンショットではなく、繰り返す手続きです。

チョンセでは、信頼できる相場と保証金を比べ、先順位権利・信託所有、法律上確認できる家主の税情報、保証加入可否も確認します。ソウル外国人住民センターの英語チェックリストは外国人住民向けにこれらの基本を説明しています。1つの書類や保証商品だけで危険な取引が安全になることはありません。

HUG公式のチョンセ詐欺予防センターNaverガイドは、被害事例、契約の注意、保証情報、部屋探しチェックリストを整理しています。出発点として使い、現行制度と対象物件の保証加入可否はHUGまたは有資格者へ確認してください。

独立した人を手続きに入れる

ソウルで家を探し、単身世帯の居住者または居住予定者として対象になる場合、ソウル市の2026年チョンセ・ウォルセ安心契約サポートを利用できます。25区すべてで無料支援があり、資格を持つ不動産専門家が契約相談、住まい探し、内見同行を提供する場合があります。事前調整で夜間や土曜日に対応できる場合もあります。利用前に現在の区の連絡先、対象条件、時間を確かめてください。

対象外でも、独立した登録仲介業者、住宅相談員、韓国語が分かる助言者が、急かされる取引を遅らせて名前と書類を比べる助けになります。独立性が重要です。お金を求める人を、翻訳、確認、法的解釈の唯一の情報源にしないでください。

すでに送金した場合

返金を「解除」する、税金を払う、書類を直すという名目で2回目の送金を求められても払わないでください。元の掲載、チャット全履歴、メール、通話記録、物件写真、書類、銀行情報、振込控え、支払前に使われた正確な文言を保存します。返金は書面で期限を示して求めますが、脅迫や架空の法的主張はしないでください。

物件、所有者、仲介登録、受取口座を独立して確認します。身元や物件が捏造されている、所有者・仲介業者になりすましている、欺いて金銭を得たと思われる場合は、韓国警察の緊急番号112へ通報してください。返金義務をめぐる契約上の争いは、韓国の有資格弁護士や公的法律扶助へ個別に相談します。結論は支払いの呼び名だけでなく、会話全体に左右される場合があります。

実際の賃貸借契約後は、該当する賃貸借届、確定日付、転入届、保証手続きを速やかに行い、残金支払い前に登記を再確認します。ただし重要な保護はそれ以前です。内見、本人確認、書類確認、書面合意を、送金で代用してはいけません。