チョンセとウォルセ、どちらが安い？損益分岐計算

チョンセとウォルセは、どちらかが常に安いわけではありません。年間で払わずに済む家賃を、チョンセで追加する保証金で割り、その損益分岐率と実際の資金コストを比べます。

ソウル市の住宅ガイドでは、チョンセは大きな返還保証金と月家賃なし、ウォルセは小さめの保証金と月家賃の組合せです。チョンセ保証金が巨大になる仕組みも参照してください。以下は費用比較であり、保証金の安全性を証明しません。

損益分岐率

• チョンセ：保証金3億ウォン、家賃0
• ウォルセ：保証金5,000万ウォン、月100万ウォン
• 追加保証金：2億5,000万ウォン
• 年間家賃削減：1,200万ウォン
• 損益分岐率：1,200万 ÷ 2億5,000万 = 年4.8%

追加資金の加重コストが4.8%未満なら、手数料・リスク前ではチョンセ、超えるならウォルセが有利です。

借入は実効金利と継続費用、自己資金は現実的な税引後の逸失運用益を使います。例えば1億5,000万を4.5%で借り、1億の自己資金が税引後3%なら、年975万ウォン、全体の3.9%です。

地域平均は異常値の参考にすぎず、階数、築年、状態、登記債務、家主を価格に反映できません。実際に署名できる条件を使います。

見出しにない費用

想定居住期間について、資金コスト、月家賃、仲介・融資設定、対象なら保証保険料、現実的な中途解約・重複・再仲介費、管理費差額だけを加えます。ソウル市の仲介手数料ガイドはチョンセと月家賃で取引金額計算が異なると説明しています。現行上限、VAT、合意手数料は契約ごとに確認します。

一時費用は居住月数で割ります。短期では初期費用を回収できず、2年なら家賃と利息の比重が増えます。低・標準・高金利で試し、小さな変化で逆転するなら流動性と保証金回収の方が重要です。

法定転換上限とは別

現行住宅賃貸借保護法7条の2は対象保証金を月家賃へ転換する際の上限を定め、施行令9条は10%と韓国銀行基準金利＋2ポイントの低い方とします。

韓国銀行は2026年7月16日に基準金利を2.75%へ引き上げたため、2026年8月12日時点の後者は4.75%。契約日に再確認してください。法定上限は家主の対象転換を制限し、損益分岐率はあなたの資金コストを測る別の数字です。

これは2022年の歴史資料。転換率と売買価格比は別指標で、現在の物件調査を代替しません。

安全性を先に通す

登記権利、所有者、先順位債権、売買相場、税・差押え、保証加入可否、入居・登録保護、返還計画を送金前に確認します。チョンセリスク解説も参照。安全審査に落ちる契約は計算上安くても除外します。控除・支援は自分の居住、所得、世帯、物件、書類要件を確認した場合だけ加え、大口・不慣れな契約は韓国の専門家に見せます。

式は一行です。年間家賃削減 ÷ 追加チョンセ保証金 = 損益分岐率。実際の加重資金コストと滞在費用を比べ、確認できない保証金リスクは拒否します。