チョンセ終了後も保証金が返らないとき、先に何をする？

チョンセ（전세）の契約終了日を迎えても、保証金が自動的に口座へ戻るわけではありません。家主が「次の入居者が決まれば払う」と言うなら、それは資金繰りの説明です。先に退去する理由にはなりません。まず契約終了を証明し、占有と住所登録に結び付く保護を維持し、返還請求をすべて書面に残します。

韓国の現行住宅賃貸借保護法では、保証金が返還されるまで賃貸借関係が続くものと扱われます。政府の英語版Easy Lawガイドは、外国人居住者にも、証拠保存、対抗力・優先弁済権の維持、必要時の賃借権登記命令、支払命令・訴訟・保証請求・強制執行という流れを説明しています。先順位の抵当権、税金、他の賃借人、低い売却価格がある場合、どの手続も全額回収を保証しません。

本文は2026年8月12日に確認した一般的な法務情報で、個別事件への法律相談ではありません。通知履歴、所有権、信託登記、税金、保証約款、在留資格、住所登録の状態で結果は変わります。

契約がいつ、どの方法で終了したかを固める

原契約、更新・延長合意、確定日付、転入申告または外国人の滞在地変更届、最新の登記事項証明書、終了通知を一つの時系列ファイルにまとめます。

期間満了と黙示更新後の解約は同じではありません。現行法の黙示更新後の解約規定では、賃借人はいつでも解約を通知できますが、効力は家主が通知を受けてから3か月後です。通知が遅れた場合や延長に合意した場合も、実際の終了日が動きます。契約期間、通知日・方法、保証金額、約束された返還日を記録します。

物件、契約、未返還残額、妥当な支払期限を明記した請求を送ります。メッセージ、メール、通話メモ、銀行記録を保存してください。韓国の内容証明郵便は請求した証拠になりますが、抵当権、税金、他の賃借人より順位を上げる道具ではありません。

分割払い、新しい返還日、次の入居者が入った後の支払いを提案されたら、全条件を書面化します。全額精算、残額放棄、契約終了日の変更と読める文言に安易に署名しません。一部だけ返った場合は未払い残高を数字で残します。

優先関係を守る前に明渡さない

一般的な住宅賃貸借では、住宅の引渡しと該当する住所登録が対抗力に関係し、確定日付が優先弁済権を支えます。Easy Lawは、外国人登録と滞在地変更届が、この目的で韓国人の転入申告と同様の法的効果を持ち得ると説明しています。国内居所申告を使う在外同胞は該当手続を確認します。

危険なのは、保証金または代替保護を確保する前に、鍵を返し、退去し、保護に使う住所を変更する順序です。ソウル外国人住民センターの英語案内も、保証金が未返還のまま先に転居しないよう案内しています。

住み続けなければならないという意味ではありません。順序の問題です。占有の証拠を保ち、明渡し・全額精算書に安易に署名せず、登録住所を変える前に個別相談を受けます。家主の保証金返還義務と賃借人の住宅返還義務は通常同時履行関係にあり、賃料、公共料金、損傷、原状回復の争いが最終残額に影響します。

引っ越すなら賃借権登記の完了を確認する

契約が法的に終了し、保証金の全部または一部が未返還なら、住宅所在地を管轄する裁判所へ賃借権登記命令（임차권등기명령）を申し立てられます。命令に基づく登記が完了すれば、以前取得した対抗力と優先弁済権は、占有や住所要件を失った後も維持されます。

重要なのは完了です。申立て、事件番号、決定書の受領だけで、登記簿に賃借権登記が入ったとは限りません。書類を確認した弁護士から別の助言がない限り、住宅を返す・住所を変える前に実際の登記を確認します。一部返還後の残額にも利用できます。

通常は契約書、終了の証拠、登記事項証明書、占有・住所登録の証拠、確定日付、未返還額の資料を準備します。裁判所や物件の事情で要件が変わるため、管轄裁判所の最新チェックリストを使います。

支払命令、判決、競売は別の問題を解く

請求書は支払いを求めるものです。裁判所の支払命令は、適法に送達され、家主が異議を出さない場合に執行力を持ち得ます。異議が出ると通常訴訟へ移行します。終了、所有者、控除、送達、責任が争われるなら、保証金返還訴訟が本格的なルートです。

債務名義を得ても現金が自動入金されるわけではありません。住宅の競売など強制執行を行う根拠になりますが、売却代金は法定順位で配当されます。占有・登録日、確定日付、賃借権登記、先順位の抵当・差押え、一部の租税、他の賃借人、落札価格が回収額を左右します。少額保証金の優先も、契約に適用される地域・時期の上限内だけです。

「競売できる」と「全額戻る」は同じではありません。最新の登記簿、所有者・信託状態、先順位担保、競売・差押通知を早めに確認します。予想売却額が先順位債権と自分の保証金を賄えない可能性があるなら、専門家の確認を急ぎます。

返還保証には独自の期限がある

チョンセ保証金返還保証は、家主への請求とは別に、証書に記載された保証機関へ請求する制度です。HUGの英語案内は、契約終了後に家主が保証金を返さない場合の対象損失を支払う商品と説明しています。

HUGの現行約款・請求案内では、契約終了後1か月間返還されない場合を保証事故の一類型とし、事故後1か月以内の書面通知、事故日から2か月以内の履行請求、当該ルートでの賃借権登記手続を案内しています。証書、保証額、終了資料、免責、保証会社によって条件は異なります。HF・SGIの手順をHUGと同じと考えないでください。

未返還の可能性が見えた時点で保証機関へ連絡し、最新チェックリストを書面でもらいます。「保証があるから大丈夫」という口頭説明だけで退去、住所変更、終了日の変更をしません。チョンセ保証金返還保証の限界もあわせて確認できます。

優先関係が悪化する前に相談する

競売・差押通知、所有権移転、信託登記、大きな先順位抵当、税滞納の警告、複数入居者の同時請求、偽造疑い、連絡不能の家主、虚偽の精算書への署名圧力があれば、口頭交渉から早く離れます。契約書と登記簿を日付付きで保存します。

大韓法律救助公団の公式サイトでは、全国の法律情報・相談電話を132と案内しています。ソウル市の2026年3月更新の住宅支援案内にあるチョンセ・ウォルセ総合支援センターは02-2133-1200〜1208です。ソウル外国人住民センターの多言語相談は02-2229-4900。詐欺の疑いまたは進行中の競売期限がある場合、仲介業者やネット投稿だけでなく、弁護士や公式のチョンセ詐欺支援窓口を指定して相談します。

安全な順序は6段階

1. 実際の契約終了日を確定し、日付入り証拠ファイルを作る。
2. 書面で返還請求し、一部返還・延長提案でも残額を放棄しない。
3. 入金または賃借権登記の実際の完了まで占有と保護住所を維持する。
4. 保証機関へ早めに通知し、証書固有の期限を守る。
5. 登記簿を確認し、競売・異議・優先順位の期限前に法的支援を得る。
6. 交渉が失敗したら支払命令・訴訟を使い、執行と現実の回収は別段階と理解する。

最も高くつくのは、書面のない約束で先に退去することです。先に法的地位を守り、その証拠を基に返還時期を交渉します。