Jeonse atau Wolse: Mana Lebih Murah? Hitung Titik Impasnya

Jangan buru-buru menganggap jeonse pasti lebih hemat daripada wolse, atau sebaliknya. Angka yang perlu dibandingkan adalah sewa tahunan yang tidak jadi dibayar dan tambahan deposit yang harus disiapkan. Setelah itu, cek apakah biaya nyata untuk menyediakan deposit tersebut berada di bawah atau di atas tingkat impasnya.

Panduan hunian dari Pemerintah Metropolitan Seoul menjelaskan jeonse sebagai sewa berjangka dengan deposit besar yang dapat dikembalikan dan tanpa sewa bulanan. Wolse memakai deposit lebih kecil, lalu ditambah sewa bulanan. Jika ingin memahami mengapa angkanya bisa begitu tinggi, baca panduan kami tentang alasan deposit jeonse dapat mencapai satu miliar won. Perhitungan di bawah hanya membandingkan biaya—bukan menyatakan bahwa deposit suatu rumah aman.

Hitung satu tingkat impas

Mulailah dari dua penawaran yang benar-benar sebanding, idealnya untuk unit yang sama:

• Jeonse: deposit ₩300 juta, tanpa sewa bulanan
• Wolse: deposit ₩50 juta + sewa bulanan ₩1 juta
• Tambahan deposit untuk jeonse: ₩250 juta
• Sewa tahunan yang dihemat: ₩12 juta
• Tingkat impas: ₩12 juta ÷ ₩250 juta = 4,8% per tahun

Jika biaya tahunan tertimbang untuk tambahan ₩250 juta itu kurang dari 4,8%, jeonse lebih unggul sebelum biaya lain dan risiko dihitung. Begitu angkanya melampaui 4,8%, wolse menjadi pilihan yang lebih hemat. Angka ini bukan ramalan investasi.

Hitung biaya dana yang benar-benar akan Anda gunakan

Pisahkan tambahan deposit berdasarkan sumber dananya:

• Dana pinjaman: bunga efektif ditambah biaya pembiayaan berulang. Masukkan juga skenario saat suku bunga berubah.
• Dana tunai sendiri: imbal hasil realistis setelah pajak yang Anda relakan karena uang tersebut terkunci—bukan suku bunga promosi atau keuntungan aset bergejolak yang masih berupa harapan.
• Biaya tertimbang: total biaya tahunan dari kedua bagian ÷ tambahan deposit.

Misalnya, ₩150 juta berasal dari pinjaman berbunga 4,5%, sedangkan ₩100 juta dana tunai bisa menghasilkan 3% setelah pajak. Biaya tahunannya menjadi ₩6,75 juta + ₩3 juta = ₩9,75 juta, atau 3,9% dari ₩250 juta. Hasilnya masih lebih rendah daripada 4,8% sebelum biaya lain dimasukkan.

Rata-rata historis per distrik berguna untuk melihat apakah suatu penawaran tampak janggal. Namun, angka itu tidak bisa menilai lantai, usia, kondisi, utang terdaftar, ataupun pemilik dari satu rumah tertentu. Gunakan syarat kontrak yang benar-benar bisa Anda tanda tangani.

Tambahkan biaya yang tidak terlihat pada angka utama

Untuk periode tinggal yang realistis, masukkan:

• bunga pinjaman dan biaya peluang dana tunai;
• sewa bulanan;
• komisi broker dan biaya pengurusan pinjaman;
• premi jaminan pengembalian deposit jika memenuhi syarat;
• kemungkinan biaya keluar lebih awal, masa sewa yang bertumpuk, atau komisi broker kedua;
• hanya selisih biaya pengelolaan atau layanan yang sudah termasuk.

Panduan biaya broker dari Pemerintah Metropolitan Seoul menjelaskan bahwa nilai transaksi jeonse dan sewa bulanan dihitung dengan cara berbeda. Sebelum menandatangani kontrak, pastikan batas biaya terbaru, PPN, dan komisi hasil negosiasi untuk kontrak tersebut.

Bagi biaya satu kali ke seluruh masa tinggal yang kemungkinan benar-benar dijalani. Jika tinggal singkat, penghematan mungkin belum sempat menutup biaya awal. Untuk masa kontrak penuh dua tahun, sewa dan bunga berulang justru lebih menentukan. Coba skenario biaya dana rendah, dasar, dan tinggi. Kalau perubahan kecil saja sudah membalik hasilnya, likuiditas dan perlindungan pengembalian deposit lebih penting daripada proyeksi hemat yang rapuh.

Jangan samakan tingkat impas Anda dengan batas konversi menurut hukum

Pasal 7-2 Housing Lease Protection Act, yang berlaku sejak 2 Januari 2026, membatasi besaran sewa ketika deposit yang tercakup aturan dikonversi menjadi sewa bulanan. Pasal 9 Enforcement Decree menetapkan nilai yang lebih rendah antara 10% dan suku bunga dasar Bank of Korea ditambah dua poin persentase.

Bank of Korea menaikkan suku bunga dasarnya menjadi 2,75% pada 16 Juli 2026. Artinya, angka kedua tersebut adalah 4,75% per 12 Agustus 2026. Periksa kembali aturan dan suku bunga yang berlaku pada tanggal kontrak. Batas hukum hanya berlaku pada konversi yang tercakup aturan, sedangkan tingkat impas pribadi mengukur biaya yang Anda tanggung untuk menyediakan deposit tambahan. Keduanya menjawab pertanyaan berbeda.

Kedua gambar ini memakai data historis 2022. Tingkat konversi sewa dan rasio deposit jeonse terhadap harga jual adalah dua ukuran berbeda. Tidak satu pun dapat menggantikan pemeriksaan terkini atas rumah yang akan disewa.

Saring pilihan dengan pemeriksaan keamanan deposit

Sebelum mentransfer deposit besar, periksa dokumen kepemilikan dan hak yang terdaftar, kecocokan identitas pemilik, hak tagih yang lebih dahulu, nilai jual pasar, tunggakan pajak atau penyitaan, kelayakan jaminan, perlindungan setelah pindah dan mendaftarkan alamat, serta rencana pengembalian deposit. Panduan kami tentang risiko jeonse membedakan risiko arus kas yang memang melekat pada sistem ini dari anggapan keliru bahwa setiap kontrak pasti penipuan.

Jangan mengarang persentase perkiraan kerugian. Jika suatu penawaran tidak lolos pemeriksaan hukum dan keamanan pengembalian deposit, keluarkan dari daftar meskipun hasil spreadsheet terlihat lebih murah. Masukkan potongan pajak atau bantuan hunian hanya setelah memastikan sendiri syarat domisili, penghasilan, rumah tangga, properti, dan dokumen. Untuk kontrak bernilai besar atau sistem sewa yang belum Anda pahami dengan baik, konsultasikan dengan penasihat hunian atau hukum Korea yang kompeten.

Rumus intinya tetap satu baris: sewa tahunan yang dihemat ÷ tambahan deposit jeonse = tingkat impas. Bandingkan hasilnya dengan biaya tertimbang dari dana yang benar-benar Anda gunakan, tambahkan biaya sesuai lama tinggal, lalu tolak risiko deposit yang tidak dapat diverifikasi.