Kontrak Jeonse Berakhir, Deposit Belum Kembali: Harus Apa?

Jangan buru-buru menyerahkan kunci hanya karena tanggal akhir kontrak jeonse sudah lewat. Jika pemilik rumah mengatakan deposit baru bisa dibayar setelah ada penyewa berikutnya, anggap itu sebagai tanda masalah arus kas—bukan alasan untuk pindah lebih dulu. Prioritas Anda adalah membuktikan bahwa sewa memang telah berakhir, mempertahankan perlindungan yang bergantung pada penguasaan rumah dan registrasi alamat, lalu menyampaikan setiap tuntutan pembayaran secara tertulis.

Menurut Housing Lease Protection Act Korea yang berlaku saat ini, hubungan sewa pada umumnya dianggap tetap berjalan sampai deposit dikembalikan. Panduan Easy Law berbahasa Inggris menjelaskan jalur utama bagi warga asing: simpan bukti, lindungi daya berlaku terhadap pihak ketiga (opposing power atau 대항력) dan hak pelunasan prioritas (preferential repayment right atau 우선변제권), selesaikan perintah pendaftaran hak sewa jika Anda harus pindah, kemudian pertimbangkan perintah pembayaran, gugatan, klaim penjaminan, atau eksekusi. Tidak ada satu pun langkah yang menjamin uang kembali seluruhnya apabila hipotek yang lebih senior, tagihan pajak, penyewa lain, atau harga jual yang rendah telah menyerap nilai properti.

Artikel ini berisi informasi hukum umum berdasarkan sumber resmi yang diperiksa pada 12 Agustus 2026, bukan nasihat untuk perkara tertentu. Riwayat pemberitahuan, kepemilikan, pendaftaran trust, tagihan pajak, syarat penjaminan, status imigrasi, dan catatan registrasi alamat yang persis dapat mengubah hasil kasus.

Pastikan kapan dan bagaimana sewa berakhir

Sebelum bernegosiasi, susun satu berkas berurutan berdasarkan tanggal. Masukkan kontrak asli, dokumen perpanjangan, catatan tanggal tetap (fixed date atau 확정일자), laporan pindah masuk atau laporan perubahan tempat tinggal warga asing, registri properti terbaru, serta seluruh pesan penghentian kontrak.

Kontrak dengan jangka waktu tertulis dan kontrak yang diperpanjang secara diam-diam tidak berakhir dengan cara yang sama. Berdasarkan aturan penghentian perpanjangan diam-diam yang berlaku saat ini, penyewa dalam perpanjangan diam-diam boleh memberi pemberitahuan kapan saja, tetapi penghentian baru berlaku tiga bulan setelah pemilik rumah menerimanya. Pesan tidak memperpanjang yang terlambat atau kesepakatan perpanjangan juga dapat menggeser tanggal akhir efektif. Satukan tanggal kontrak, tanggal dan cara pengiriman pemberitahuan, jumlah deposit, serta tanggal pembayaran yang dijanjikan dalam satu linimasa.

Kirim tuntutan tertulis yang menyebut properti, kontrak, sisa deposit yang belum dibayar, dan tenggat pembayaran yang wajar. Simpan pesan, email, catatan panggilan, serta mutasi bank. Surat bersertifikat isi di Korea dapat membuktikan bahwa tuntutan resmi telah dikirim, tetapi tidak membuat posisi Anda lebih tinggi daripada hipotek, tagihan pajak, atau penyewa lain.

Jika pemilik menawarkan cicilan, tanggal pembayaran baru, atau pelunasan setelah penyewa pengganti datang, tulis setiap syaratnya. Jangan menandatangani kalimat yang menyatakan pembayaran telah lunas, membebaskan sisa kewajiban, atau diam-diam mengubah tanggal akhir sewa. Bila baru sebagian deposit dibayar, cantumkan angka sisa yang masih terutang secara persis.

Jangan serahkan rumah sebelum posisi prioritas terlindungi

Pada sewa hunian biasa, daya berlaku terhadap pihak ketiga bergantung pada penyerahan atau penguasaan rumah serta registrasi alamat yang relevan. Tanggal tetap mendukung hak pelunasan prioritas. Panduan Easy Law menjelaskan bahwa registrasi warga asing dan laporan perubahan tempat tinggal dapat memiliki akibat hukum yang sama dengan laporan pindah masuk warga Korea untuk tujuan ini. Warga Korea di luar negeri dapat memakai jalur laporan domisili domestik yang berlaku.

Urutan yang berbahaya adalah menyerahkan kunci, meninggalkan unit, lalu memindahkan alamat yang dilindungi sebelum menerima deposit atau menyelesaikan perlindungan penggantinya. Panduan berbahasa Inggris dari Seoul Foreign Resident Center juga meminta penyewa tidak pindah lebih dahulu selama deposit belum dibayar.

Anda tidak harus tinggal di unit itu selamanya; yang menentukan adalah urutannya. Simpan bukti penguasaan, hindari serah terima informal atau formulir pelunasan penuh, dan mintalah nasihat yang mempertimbangkan dokumen kasus sebelum mengganti alamat terdaftar. Kewajiban pemilik mengembalikan deposit dan kewajiban penyewa mengembalikan rumah biasanya saling terkait. Perselisihan tentang sewa, utilitas, kerusakan, atau pemulihan kondisi rumah dapat memengaruhi saldo akhir.

Jika harus pindah, tunggu sampai pendaftarannya benar-benar tercatat

Setelah sewa berakhir secara hukum dan seluruh atau sebagian deposit belum dibayar, penyewa dapat mengajukan perintah pendaftaran hak sewa, imchagwon deunggi myeongnyeong (임차권등기명령), ke pengadilan yang berwenang atas lokasi rumah. Setelah pendaftaran berdasarkan perintah itu selesai, daya berlaku terhadap pihak ketiga dan hak pelunasan prioritas yang sebelumnya diperoleh tetap bertahan meskipun penguasaan rumah atau syarat registrasi alamat dilepas.

Kata penentunya adalah selesai. Mengajukan permohonan, menerima nomor perkara, atau memperoleh putusan pengadilan belum otomatis sama dengan melihat pendaftaran hak sewa masuk ke registri properti. Pastikan catatan itu sudah muncul sebelum mengembalikan unit atau mengganti alamat yang dilindungi, kecuali pengacara yang telah memeriksa dokumen Anda memberi arahan berbeda. Prosedur ini juga dapat melindungi sisa deposit setelah pembayaran sebagian.

Dokumen yang umumnya diminta mencakup kontrak sewa, bukti penghentian, registri properti, bukti penguasaan dan registrasi alamat, catatan tanggal tetap, serta bukti jumlah yang belum dibayar. Persyaratan pengadilan dapat berbeda menurut jenis properti dan posisi prosedural, jadi gunakan daftar dokumen terbaru dari pengadilan yang menangani lokasi rumah.

Perintah pembayaran, putusan, dan lelang punya fungsi berbeda

Tuntutan tertulis meminta pembayaran. Perintah pembayaran dari pengadilan dapat menghasilkan dasar eksekusi bila telah disampaikan secara sah dan pemilik tidak mengajukan keberatan; keberatan pada umumnya membawa sengketa ke proses perdata biasa. Gugatan pengembalian deposit adalah jalur yang lebih lengkap jika penghentian kontrak, kepemilikan, potongan, penyampaian dokumen, atau tanggung jawab diperselisihkan.

Dasar eksekusi tetap belum berarti uang langsung masuk ke rekening. Dokumen itu memungkinkan eksekusi paksa terhadap aset, termasuk kemungkinan melelang rumah. Hasil penjualan dibagikan mengikuti urutan prioritas hukum. Tanggal penguasaan dan registrasi, tanggal tetap, pendaftaran hak sewa, hipotek serta sita yang lebih senior, tagihan pajak tertentu, penyewa lain, dan harga jual semuanya dapat mengubah jumlah yang pulih. Prioritas bagi deposit kecil hanya berlaku dalam batas regional dan periode waktu yang sesuai dengan kontrak.

Karena itu, “apartemen bisa dilelang” tidak pernah sama dengan “deposit pasti kembali penuh”. Ambil registri terbaru, pastikan status kepemilikan dan trust, catat hak jaminan yang lebih senior, lalu simpan setiap pemberitahuan lelang atau penyitaan. Jika perkiraan hasil penjualan mungkin tidak cukup untuk menutup klaim senior ditambah deposit Anda, pemeriksaan profesional menjadi mendesak.

Penjaminan pengembalian deposit punya batas waktunya sendiri

Jaminan pengembalian deposit jeonse adalah klaim terpisah terhadap lembaga penjamin yang tercantum, bukan pengganti otomatis untuk mempertahankan hak penyewa. Ringkasan HUG berbahasa Inggris menjelaskan bahwa produk tersebut membayar kerugian deposit yang tercakup apabila pemilik gagal mengembalikannya setelah masa sewa berakhir.

Untuk produk HUG saat ini, halaman resmi syarat dan klaim menyatakan bahwa salah satu jalur kejadian penjaminan muncul ketika deposit masih belum dibayar selama satu bulan setelah sewa berakhir. Halaman itu juga menyebut nasabah harus memberi tahu HUG secara tertulis dalam satu bulan setelah kejadian tersebut dan mengajukan pemenuhan jaminan dalam dua bulan; langkah pendaftaran hak sewa berlaku untuk jalur ini. Sertifikat, jumlah yang ditanggung, bukti penghentian, pengecualian, dan lembaga penjamin Anda mungkin berbeda. Prosedur HF dan SGI tidak dapat dipertukarkan dengan prosedur HUG.

Hubungi lembaga penjamin segera setelah ada tanda kuat deposit tidak akan dibayar, lalu minta daftar persyaratan terkini secara tertulis. Jangan pindah, membatalkan alamat yang dilindungi, atau mengubah tanggal kontrak hanya karena seseorang secara informal mengatakan penjaminan akan menyelesaikannya. Panduan kami tentang batas perlindungan jaminan pengembalian deposit jeonse menjelaskan mengapa kepesertaan, cakupan, dan waktu pembayaran tidak sama dengan janji aman 100 persen.

Jangan menunggu sampai urutan prioritas memburuk

Segera beralih dari janji informal jika Anda melihat pemberitahuan lelang atau penyitaan, pemindahan kepemilikan, pendaftaran trust, hipotek senior bernilai besar, peringatan tunggakan pajak, banyak penyewa menuntut pembayaran, dugaan dokumen palsu, pemilik yang tidak dapat dihubungi, atau tekanan untuk menandatangani pelunasan palsu. Simpan salinan kontrak dan registri lengkap dengan tanggal.

Korea Legal Aid Corporation mencantumkan 132 sebagai nomor informasi dan konsultasi hukum nasional di situs resminya. Pemberitahuan bantuan sewa Seoul yang diperbarui pada Maret 2026 mencantumkan Seoul Jeonse/Wolse Support Center di 02-2133-1200–1208 untuk bantuan terkait sewa hunian dan pengembalian deposit. Seoul Foreign Resident Center tetap dapat dihubungi melalui 02-2229-4900 untuk dukungan multibahasa. Jika ada dugaan penipuan atau tenggat lelang sedang berjalan, mintalah akses khusus ke pengacara atau kanal resmi penanganan penipuan jeonse; jangan hanya mengandalkan agen properti atau komentar daring.

Urutan aman dalam enam langkah

1. Pastikan tanggal penghentian efektif dan susun berkas bukti berurutan berdasarkan tanggal.
2. Tuntut pembayaran secara tertulis; catat pembayaran sebagian atau perpanjangan tanpa membebaskan sisa kewajiban.
3. Pertahankan penguasaan rumah dan alamat yang dilindungi sampai deposit dibayar atau pendaftaran hak sewa benar-benar selesai.
4. Beri tahu lembaga penjamin yang tercantum sedini mungkin dan ikuti tenggat klaimnya secara persis.
5. Periksa registri dan cari bantuan hukum sebelum tenggat lelang, keberatan, atau prioritas terlewati.
6. Gunakan perintah pembayaran atau gugatan bila negosiasi gagal, dengan mengingat bahwa eksekusi dan penagihan nyata adalah tahap berikutnya.

Kesalahan paling mahal sering terjadi ketika penyewa pindah hanya bermodal janji lisan. Amankan posisi hukum lebih dahulu, baru negosiasikan waktunya dengan bukti—bukan harapan.